Los cambios a las reglas hipotecarias anunciadas por el ministro de Finanzas en julio pasado están haciendo que sea más difícil para quienes compran una propiedad por primera vez obtener la aprobación para una hipoteca. Otros compradores pueden tener buen crédito, pero no lo suficiente de dar el pago inicial. Al mismo tiempo, los propietarios están buscando buenos inquilinos para alquilar sus unidades.

La modalidad de alquiler con opción a compra o Rent-to-Own  puede proporcionar un ganar-ganar, tanto para los propietarios como para los inquilinos. 

He aquí cómo funciona: 

El propietario alquila la casa o apartamento bajo un contrato de arrendamiento básico de vivienda. Por un pago adicional, el inquilino recibe una opción para comprar la casa en una fecha posterior, por un precio fijo. Digamos que la casa vale $ 250,000. Las partes acuerdan que el inquilino tendrá el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa en tres años por $ 280.000. 

El costo de este derecho u opción, es generalmente de 2 o 2 ½ por ciento del precio final. En este ejemplo, el 2 por ciento de $ 280,000 sería $ 5600. Luego, cada mes, el inquilino paga una tarifa adicional, digamos $ 200, que también se aplica al monto de la opción. Al final del plazo de arrendamiento de 3 años, el inquilino ha abonado cerca de un 5% del precio de la opción de compra. En este ejemplo, sería cerca de $ 13.000. 

Si el arrendatario ejerce su derecho de compra, puede utilizar esos 13.000 dólares como pago inicial y solicitar una hipoteca para financiar el resto de la compra. 

Estas son algunas de las ventajas para el inquilino: 

• Es posible que no disponga de la inicial (enganche o down payment), pero lo tendrá al final de su contrato de arrendamiento, como resultado de los pagos adicionales 

• Si su crédito no es bueno, puede mejorarlo a través de los pagos puntuales de alquiler 

• Usted puede probar el vencidario y si cambia de opinión más adelante, puede cancelar la opción de compra 

• Si el precio de mercado de esta casa es más de $ 280,000 al final de su contrato de arrendamiento, usted todavía puede comprarla por los mismos $ 280.000 (el precio fijado al inicio del contrato) 

• Si el mercado se derrumba y la casa vale menos de $ 280,000, usted no está obligado a realizar la compra

Algunas desventajas: 

• No hay garantía de que un banco le dará financiamiento cuando usted quiera ejecutar su opción. En ese caso, deberá mejorar su puntaje de crédito o encontrar a alguien que sirva como fiador o "co-signer" de su solicitud de hipoteca

• Si no sigue adelante con su compra, por lo general, tiene que renunciar al monto abonado a la opción de compra. 

Aquí están algunas ventajas para el propietario: 

• Los inquilinos en alquiler con opción a compra suelen tener un mejor cuidado de la propiedad, pensando que pueden ser los propietarios algún día 

• Su beneficio se fija en el momento de la opción 

En todos los casos, es importante que ambas partes dispongan de asesoramiento jurídico. Algunos acuerdos establecen que si su pago de alquiler se retrasa una vez, el inquilino pierde el derecho a comprar la casa. Esto debe ser cambiado para que, siempre y cuando el arrendatario corrija cualquier incoveniente a tiempo, no pierda el derecho de compra. El inquilino también debe tener el título de propiedad revisado para asegurarse de que el propietario correcto de la casa es quien está dando la opción. 

Los propietarios tienen que asegurarse de que la opción de compra está cubierta en un contrato separado, y no está incluida en el mismo contrato de arrendamiento. Si se incluye en el contrato de arrendamiento y luego el inquilino lo incumple, puede ser más difícil desalojarlo de la propiedad. Los propietarios también tienen que llevar a cabo una verificación de crédito y antecedentes a fondo, para asegurarse de que el inquilino va a tener los medios para hacer todos los pagos requeridos. 

El alquiler con opción a compra es una modalidad que puede funcionar muy bien, tanto para propietarios como inquilinos, si ambas partes se preparan adecuadamente y con antelación.